保利香港 (119,HK) - 受益于集团的业务整合

投资概述

保利香港在2009年的业绩增长迅猛，公司总营业收入和净利润分别较2008年增长116%和197%。与此相呼应的是，公司在09年的销售强劲增长，合约销售额和销售面积分别增长114%和109%。

保利集团在2010-2011年整合旗下的房地产业务将是大概率事件，我们预测保利香港很有可能是本轮集团房地产业务整合的主要受益者。保利香港12个月目标价预计为8.8港元，低于现价8%。我们给予保利香港“持有”评级。

09年业绩增长迅猛

近日保利香港公布其2009年的全年业绩。全年营业额上升116%至71.97亿港元，而净利润增加197%至6.62亿港元。每股基本盈利为30港仙，拟派末期股息为每股4.4港仙。

2009年保利香港的高速增长也同时体现在其物业销售的表现上。全年公司旗下的18个项目销售面积为120万平方米，同比2008年增长109%，销售额达人民币80亿元，较2008年的37.3亿元增长114%。

保利香港的在建项目20个，在建总建筑面积约336万平方米。其中分布在长三角及珠三角区域的项目总建筑面积占整体比重约39%，分布在其它城市的项目总建筑面积占整体比重约61%。

母公司资产注入成为核心竞争力

2009年7月，保利香港再次获得母公司注入位于上海、深圳、苏州、佛山和海南地区开发项目，以及位于广州市天河区中信广场若干办公楼面积，保利香港则向母公司定向发行4.03亿股作为代价。

保利地产在近两年的高速增长源于母公司的支持，幷成为公司的核心竞争力。截至目前保利集团已三次向保利香港注入项目资产，建筑面积约为850万平方米。目前包括在建项目在内，保利香港的土地储备超过1200万平方米。

我们预计，2010年母公司的资产注入将持续，最快可望于2010年第二季度进行。注入资产预计包括上海和杭州的项目，建筑面积将超过200万平方米。

预计将受益于集团的业务整合

如何解决保利地产和保利香港的同业竞争关系是保利集团目前面临的一大难题，也直接影响两家地产公司的自身利益。近日国资委将国有产权协议转让审批权下放到央企，我们认为保利集团在2010-2011年整合旗下的房地产业务将是大概率事件。

保利地产、保利香港和保利集团剩余房地产业务如何进行整合存在多种方案，包括吸收合幷、资产注入、私有化等多种选择。我们的意见倾向于：保利地产和保利香港两个房地产业务幷存，幷将保利集团剩余房地产资产有选择地注入两家公司。

至于存在的同业竞争问题，我们认为，以行政区域划分两家公司的业务范围将可能是解决同业竞争的重心。而一线城市由于供不应求的情况短期难以改变，因此两家公司幷存于一线城市的情况将得以持续。

通过近年母公司资产注入的力度来看，保利集团大力扶植保利香港的意图很明显。此外保利香港的高管均由保利集团的高层兼任，我们预测保利香港很有可能是本轮集团房地产业务整合的主要受益者。

风险

政府针对房地产行业的调控风险是公司目前面临的主要风险。

物业销售额的高增长难以持续，房地产销售可能会面临波动。

估值

母公司近两年对保利香港注入的房地产项目将逐步进入回收期，我们预计保利香港2010年的每股收益将达0.4港元。

2010年由于政府对房地产行业的调控预期，内地房地产行业的估值中枢将下降。我们预计一线地产股的安全边际为18倍市盈率，二线地产股的安全边际为16倍市盈率。考虑到公司的高增长性和外延式发展的特性，我们给予保利香港22倍的市盈率，12个月目标价为8.8港元，低于现价8%。我们给予保利香港“持有”评级。

财务数据